Vendere una casa ereditata: passaggi, tasse e tempi.

Una casa ereditata è spesso una casa vecchia, piena di ricordi e di mobili, a volte in comune tra fratelli. Prima di decidere cosa farne, conviene sapere quali passaggi servono per poterla vendere: alcuni richiedono settimane, e farli per tempo evita di bloccare il rogito.

I passaggi, in ordine

1. Dichiarazione di successione

Va presentata all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla data del decesso, di solito online. Con la dichiarazione telematica si chiede anche l'aggiornamento dell'intestazione al catasto (la voltura catastale).

2. Pagamento delle imposte

Le imposte si calcolano in autoliquidazione e si pagano con il modello F24. Le principali:

• Imposta di successione: per coniuge e figli è del 4%, ma solo sulla parte che supera 1 milione di euro per ciascun erede. Per la maggior parte delle famiglie, quindi, non si paga. Per fratelli e sorelle è del 6% oltre 100.000 euro ciascuno; per gli altri parenti del 6% e per gli estranei dell'8%, senza franchigia.
• Imposta ipotecaria e catastale: 2% e 1% del valore catastale dell'immobile. Se almeno uno degli eredi ha i requisiti "prima casa", diventano 200 euro ciascuna, per tutti gli eredi.
• Alcune spese fisse: imposta di bollo, tasse ipotecarie, tributi speciali.

3. Accettazione dell'eredità e trascrizione

La casa non passa automaticamente all'erede: l'eredità va accettata, in modo espresso (con un atto) o tacito (comportandosi da proprietario, per esempio vendendo). Per vendere, l'accettazione deve risultare trascritta nei registri immobiliari: è ciò che garantisce a chi compra che la proprietà sia in regola. Di solito se ne occupa il notaio, anche in occasione del rogito.

4. Documenti della casa

Come per qualsiasi vendita servono l'attestato di prestazione energetica (APE) e la verifica che lo stato reale della casa corrisponda alla planimetria catastale e ai titoli edilizi. Nelle case vecchie le piccole difformità sono frequenti (una parete spostata, una veranda chiusa): meglio scoprirle subito che il giorno prima del rogito.

Quando gli eredi sono più di uno

Per vendere l'intera casa serve l'accordo di tutti gli eredi. Se uno solo vuole vendere la propria quota a un estraneo, gli altri coeredi hanno un diritto di prelazione. E se non ci si mette d'accordo, resta la divisione in tribunale: lunga, costosa, e spesso finisce con una vendita all'asta.

Per questo, quando i fratelli non vogliono o non possono tenere la casa, la soluzione più semplice è spesso venderla tutta insieme, dividendo il ricavato secondo le quote.

Le tasse quando vendi

Qui c'è una buona notizia: sulla vendita di un immobile ricevuto in eredità non si paga la tassa sulla plusvalenza, anche se vendi poco dopo averlo ereditato (art. 67 del Testo unico delle imposte sui redditi).

Un'attenzione: se nella successione avete usato l'agevolazione "prima casa" e vendete entro cinque anni, in genere l'agevolazione decade, a meno di riacquistare un'altra prima casa entro un anno. Va verificato con il notaio prima di firmare.

Tenere, ristrutturare o vendere così com'è?

• Tenerla ha senso se qualcuno ci andrà a vivere o se può essere affittata. Altrimenti restano IMU, condominio, utenze e manutenzione, anno dopo anno.
• Ristrutturarla e poi venderla può aumentare il prezzo, ma richiede soldi da anticipare, mesi di cantiere e l'accordo di tutti gli eredi su ogni spesa.
• Venderla così com'è è la strada più rapida: nessun lavoro, nessuna spesa anticipata, la questione si chiude per tutti. Ne parliamo nella guida su come vendere una casa da ristrutturare.

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Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un notaio o di un commercialista. Aliquote e franchigie sono quelle in vigore a ottobre 2026.