Saldo e stralcio del mutuo: come funziona.

Cos'è il saldo e stralcio

Il saldo e stralcio è un accordo con il creditore: invece dell'intero debito, gli si paga una somma più bassa, in un'unica soluzione, e in cambio lui rinuncia al resto. Non è una legge speciale né un bonus: è una trattativa privata, che il creditore può accettare o rifiutare.

Quando il debito è un mutuo garantito dalla casa, la somma per chiudere l'accordo arriva quasi sempre dalla vendita dell'immobile. Il prezzo pagato da chi compra va direttamente al creditore, che in cambio cancella l'ipoteca e chiude la posizione.

Perché la banca dovrebbe accettare meno di quanto le spetta

Perché l'alternativa, per lei, è spesso peggiore. Un'asta giudiziaria:

• richiede tempo: tra pignoramento, perizia e tentativi di vendita passano spesso anni;
• costa: le spese della procedura si pagano prima di tutto il resto;
• vende a ribasso: se un'asta va deserta, il prezzo base del tentativo successivo può essere ridotto fino a un quarto, e così via.

Un incasso certo e subito può valere più di un incasso incerto tra qualche anno. Vale ancora di più quando il mutuo è stato ceduto a un fondo o a una società di recupero crediti: chi compra questi crediti di solito lo fa a una frazione del loro valore, e ha margine per trattare.

Come funziona quando c'è di mezzo la casa

Nella pratica è un accordo a tre: il proprietario che ha il debito, il creditore (banca, fondo o condominio) e l'acquirente della casa.

1. Si verifica il debito, la procedura in corso e il valore reale dell'immobile.
2. Si propone al creditore una cifra per chiudere tutto, e si mette l'accordo per iscritto.
3. Dal notaio si firma la compravendita: il prezzo va al creditore, che dà l'assenso a cancellare l'ipoteca.
4. Se c'era un pignoramento, il creditore rinuncia alla procedura e il giudice la dichiara estinta.

Si può fare anche con l'asta già fissata?

Sì, finché l'asta non si è svolta. Prima che la casa venga aggiudicata, la legge permette di chiudere la procedura se rinunciano il creditore che l'ha avviata e gli eventuali altri creditori intervenuti con un titolo esecutivo (art. 629 del codice di procedura civile). Dopo l'aggiudicazione, invece, è quasi sempre troppo tardi.

Il consiglio è uno solo: muoversi il prima possibile. Più tempo c'è prima dell'asta, più margine c'è per trattare.

Funziona anche per le spese condominiali?

Sì. Se il condominio ha ottenuto un decreto ingiuntivo per le rate arretrate, o addirittura ha avviato un pignoramento, la logica è la stessa: si tratta con l'amministratore una cifra per chiudere, e la si paga con la vendita.

E dopo? La segnalazione in banca dati

Una cosa che in pochi dicono: chiudere il debito con un saldo e stralcio non cancella subito la storia creditizia. La segnalazione nelle banche dati (Centrale Rischi della Banca d'Italia, CRIF) resta visibile ancora per un periodo dopo la chiusura, con l'indicazione che il debito è stato estinto. È giusto saperlo, ma non deve spaventare: è il primo passo per ripartire, invece di restare legati a un debito che non si chiude mai.

Come lavoriamo noi

A Viterbo e in provincia CasaRevolution compra direttamente case con debiti sopra: mutui in sofferenza, mutui ceduti a fondi, spese condominiali arretrate. Con il nostro avvocato di fiducia verifichiamo la fattibilità, trattiamo con il creditore e acquistiamo la casa. L'obiettivo è un accordo che chiuda il debito per intero, così che tu ne esca libero. Per te non ci sono costi.

Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un avvocato. Ogni situazione va valutata leggendo gli atti e l'accordo con il creditore.